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查看:1017 回复:0 发表于 2013-8-9 17:34
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土地增值税“费用转移”筹划法 [复制链接]

房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除,而以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去,但事后转出是行不通的,是一种偷税行为,这需要事前筹划,进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围,它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义,而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中,可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向,即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如,总部某处室领导兼某房地产项目的负责人,在不影响总部工作的同时参加该项目的管理,那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除,而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下,可以增大增值税允许扣除项目金额。

所谓土地增值税,就是纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后增值再按比例交纳的税收。纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产)并取得收入的个人和单位。征税范围包括土地、地上建筑物及其附着物,不包括通过继承和赠予等无偿方式转让的房地产,课税对象有偿转让的土地增值额。根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,土地增值税的税率为四级超额累进税率,即增值额未超过项目金额的50%,税率为30%;值额超过项目金额的50%未超过100%,税率为40%;值额超过项目金额的100%未超过200%,税率为50%;值额超过项目金额的200%以上,税率为60%。
  2006年12月1日《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》对个人转让房地产无法确定土地增值额的实施总价作为税基的,各省税率不同但基本按现价或评估价的1%~2%.纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税;个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免征土地增值税;居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。
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